Consejo de Estado, Sección Cuarta, sentencia del 17 de septiembre de 2026
Cuando el cambio de sociedad fiduciaria no implica el traslado del inmueble a un tercero, y el fideicomitente y el beneficiario del negocio se mantienen inalterados, el impuesto de registro se causa sin cuantía. Así lo estableció la Sección Cuarta del Consejo de Estado en sentencia del 17 de septiembre de 2026, rad. 25000-23-37-000-2021-00599-01 (30245), al resolver una controversia entre Fiduciaria Bancolombia S.A. y el Departamento de Cundinamarca, relacionada con el impuesto de registro derivado de la modificación registral de un inmueble perteneciente a un patrimonio autónomo.
El caso se originó en una fusión entre sociedades fiduciarias: como consecuencia de la absorción, la fiduciaria adquirente asumió la vocería de los patrimonios autónomos que administraba la fiduciaria absorbida. El fideicomitente y el beneficiario del negocio permanecieron sin modificación, y el inmueble continuó afecto al mismo patrimonio autónomo y a la misma finalidad económica; lo único que varió fue la sociedad encargada de su administración. Para el Consejo de Estado, esa sustitución de vocería no equivale a una transferencia económica del bien y, por tanto, no activa la base gravable del avalúo catastral.
El artículo 229 de la Ley 223 de 1995 fija la regla general: los actos de transferencia de dominio de inmuebles sujetos a registro tributan sobre el valor del acto, con un piso igual al avalúo catastral. El artículo 7° del Decreto 650 de 1996, sin embargo, establece una regla especial para los negocios de fiducia mercantil: el impuesto se liquida sobre el valor de la remuneración o comisión pactada, y no sobre el valor de los bienes fideicomitidos. Esta base especial solo cede, y se traslada al avalúo catastral del inmueble, cuando, en desarrollo del negocio, los bienes se transfieren efectivamente a un tercero distinto del fideicomitente o beneficiario inicialmente previsto.
La circunstancia determinante no es la modificación registral, sino la transferencia real del bien. Una simple actualización de vocería así deba reflejarse en el folio de matrícula inmobiliaria, no constituye, por sí sola, una transferencia gravable. Solo cuando el inmueble se traslada efectivamente a un tercero diferente del fideicomitente o beneficiario originalmente previsto se activa la base especial del avalúo catastral.
Implicaciones prácticas. El criterio resulta relevante para toda empresa que mantenga bienes inmuebles vinculados a patrimonios autónomos y contemple, dentro de su estructuración, una cesión, fusión o sustitución de la sociedad fiduciaria. Documentar que el fideicomitente y el beneficiario no varían es lo que permite sostener que la operación registral se limita a una actualización de vocería, y liquidar el impuesto de registro sobre la comisión pactada y no sobre el valor del inmueble.
El precedente aporta un criterio claro para estructurar y documentar este tipo de operaciones: la carga tributaria del cambio de fiduciaria dependerá de si existe, o no, una verdadera transferencia patrimonial a un tercero, y no del simple hecho de que el registro deba actualizarse.