El Decreto 033 de 2025 y la Circular Externa 2025-000184-4, expedida por la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR), establecen un procedimiento específico mediante el cual la Agencia Nacional de Tierras (ANT) puede ejercer una opción privilegiada de compra sobre determinados predios rurales ubicados en zonas priorizadas por el Gobierno Nacional. Esta figura busca fortalecer la capacidad del Estado para adquirir predios estratégicos en el marco de los programas de ordenamiento social de la propiedad rural y reforma agraria.
Este análisis expone los principales elementos normativos del régimen, identifica las obligaciones para particulares y autoridades, y advierte sobre aspectos que pueden generar incertidumbre jurídica en su aplicación práctica.
Ámbito de aplicación
La opción privilegiada de compra no aplica de manera generalizada a todos los predios rurales ni a cualquier compraventa. Su ejercicio está supeditado al cumplimiento conjunto de los requisitos establecidos en el artículo 2.14.6.4.15 del Decreto 033 de 2025:
- El predio debe estar ubicado en un municipio priorizado como núcleo territorial para la reforma agraria por el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural.
- El predio debe tener una extensión superior a dos (2) Unidades Agrícolas Familiares (UAF) o haber sido adjudicado por primera vez hace más de quince (15) años.
Para 2025, se identificaron 82 municipios priorizados distribuidos en los departamentos de Córdoba, Sucre, Magdalena Medio y La Guajira.[1]
Procedimientos establecidos
Iniciativa de la ANT como oferente
Cuando la ANT actúa de forma proactiva para adquirir un predio, se activa un procedimiento administrativo estructurado, que incluye: realización de visita técnica, conformación del expediente, propuesta sobre el mecanismo de avalúo, presentación de la oferta formal, inscripción en el registro correspondiente, y formalización del negocio mediante escritura pública. Este procedimiento está orientado por principios de legalidad, planeación y eficiencia administrativa.
Enajenación entre particulares y deber de notificación
Cuando un propietario desea vender un predio en zona priorizada y la ANT no ha iniciado ningún procedimiento sobre ese inmueble, el propietario debe notificar previamente a la ANT su intención de enajenar. Esta notificación es obligatoria y se realiza exclusivamente por el canal digital dispuesto en la página web de la SNR. Además, es condición habilitante para que el negocio pueda formalizarse notarialmente y aplica únicamente en negociaciones entre particulares.
Plazos, efectos y documentos exigibles
La notificación debe realizarse a través del canal electrónico oficial dispuesto por la Superintendencia de Notariado y Registro en su página web, dentro de la sección “Atención y Servicio a la Ciudadanía – Opción Privilegiada de Compra”.
Una vez recibida la notificación, la ANT cuenta con un plazo de quince (15) días hábiles para manifestar su interés en ejercer o no la opción privilegiada de compra. Si transcurrido dicho término no se recibe pronunciamiento alguno, se aplicará el silencio administrativo positivo, y se entenderá que la entidad no ejercerá su derecho de adquisición preferente.
Para poder iniciar válidamente el trámite de escrituración, el propietario deberá acreditar que ha agotado el procedimiento de notificación de la siguiente manera:
- Con una respuesta formal negativa emitida por la ANT, indicando expresamente que no ejercerá la opción privilegiada de compra, o
- Con una constancia que acredite el transcurso de los quince (15) días hábiles desde la notificación realizada a través del canal oficial, sin que la ANT se haya pronunciado.
En cualquiera de los dos casos, estos documentos deben ser presentados ante la notaría como prueba de que se ha agotado el procedimiento legal previsto en el Decreto 033 de 2025.
Consecuencias del incumplimiento
Aunque el Decreto 033 de 2025 y la Circular 2025-000184-4 no prevén sanciones expresas, el artículo 1741 del Código Civil establece que los actos jurídicos celebrados sin los requisitos legales pueden estar viciados de nulidad relativa.
Por tanto, una venta realizada sin cumplir con la notificación a la ANT puede ser invalidada, lo cual representa un riesgo significativo tanto para el vendedor como para el comprador.
Vacíos normativos e incertidumbre en la aplicación
Uno de los aspectos que presenta mayor ambigüedad en la regulación es el tratamiento de negocios jurídicos en curso con terceros, en los casos en que se activa la intervención de la ANT tras la notificación del propietario.
Al analizar el contenido del Decreto 033 de 2025 y la Circular 2025-000184-4, surgen preguntas clave que el régimen no resuelve de manera expresa:
- ¿Puede la ANT acoger las condiciones de una oferta ya pactada entre particulares?
- ¿Debe el procedimiento iniciarse desde cero con nuevos términos, incluso si existe una promesa de compraventa firmada?
El Decreto sugiere que, al manifestar su interés, la ANT activa un procedimiento propio y formal, pero no especifica si puede asumir las condiciones previamente acordadas ni si debe formular una oferta independiente conforme a sus criterios técnicos, incluyendo nuevo avalúo, condiciones de pago y demás elementos contractuales.
Además, existe una limitación sustancial que debe tenerse en cuenta al momento de definir las condiciones económicas de la adquisición: el precio máximo de negociación del predio será el que resulte del avalúo comercial. Así lo establece expresamente el artículo 2.14.6.4.4 del Decreto 033 de 2025, que señala que dicho avalúo deberá adelantarse conforme a las normas y procedimientos fijados en el Decreto Único Reglamentario del Sector Administrativo de Información Estadística.
Este límite legal implica que, incluso si un tercero ha ofrecido un precio mayor, la ANT no puede superar el valor del avalúo oficial, lo que refuerza la necesidad de definir con claridad si puede o no acogerse a una negociación privada previamente pactada que exceda este umbral. En otras palabras, incluso si la ANT quisiera asumir las condiciones de una promesa de compraventa, no podría hacerlo si el precio supera el avalúo técnico, lo cual añade un elemento más de inseguridad jurídica para las partes que ya habían estructurado un negocio con base en el valor de mercado o en criterios comerciales distintos.
Conclusiones
La intervención del Estado en la adquisición de predios rurales prioritarios puede ser legítima y necesaria, especialmente en el marco de proyectos de interés general como la reforma agraria. No obstante, esta intervención debe armonizarse con los principios de seguridad jurídica, la buena fe contractual y la libertad de negociación entre particulares.
El actual régimen normativo, al permitir que la ANT se subrogue en una negociación privada sin establecer con claridad si puede adherirse a las condiciones previamente pactadas o si debe iniciar un procedimiento nuevo con sus propios términos, genera un vacío normativo que afecta la certidumbre de las partes. Esta ambigüedad, sumada a la imposición de un precio tope basado exclusivamente en el avalúo oficial, puede desincentivar la inversión en zonas priorizadas y lesionar la confianza en el tráfico inmobiliario rural.
En este contexto, es legítimo preguntarse si es equitativo que el Estado, en calidad de eventual comprador, actúe al mismo tiempo como regulador del procedimiento de adquisición, especialmente cuando dicha regulación le otorga ventajas sustanciales. La reciente normativa debería ser objeto de revisión o complementación, para garantizar un equilibrio real entre el interés público y los derechos de los particulares.
[1] Dirección de Ordenamiento Social de Propiedad Rural y Uso Productivo del Suelo del Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural deberá informar anualmente a la Superintendencia de Notariado y Registro los municipios priorizados. Para el año 2025 serán los siguientes: Los 82 municipios designados como núcleos territoriales para la reforma agraria en el año 2025, se encuentran distribuidos en los departamentos de Córdoba (25 municipios), Sucre (24 municipios), el Magdalena Medio (24 municipios) y La Guajira (9 municipios).
